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认为房价不可能跌的人醒醒吧，看看外面的世界
第一财经
作者：马纪朝
全国知名的房企也加入了降价大潮。核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。
刚从郑州市西四环一个正在降价促销的楼盘售楼部出来，冯刚就被几个身穿深灰色衣服的中介拦住了。
“还有比这个项目更实惠的，要不要去看看？”其中一个中介一边说，一边打开手机，将一个位于郑州市中心城区的地产项目信息指给他看，“均价才12000多，精装修，还送车位……”三个月前，这个项目的均价还在15000以上。
刚刚过去的“十一”黄金周，在郑州这座曾晋级“第一财经·新一线城市排行榜”的千万人口大市内，最受关注的不是旅游，而是此起彼伏的楼盘降价。
第一财经记者实地调研发现，至少有30个项目先后于“十一”期间公开降价，降价幅度在1000元至5000元不等。
业内人士介绍，大幅度、大面积的降价已经在郑州市场持续一段时间，一些全国知名的房企也加入了降价大潮，有的企业自身出了问题，有的是因周期性回款压力……原因种种，但核心还是为了刺激有些偏“冷”的市场。
某降价项目售楼部现场 马纪朝 摄
降价大军
首先祭出降价大旗的，是位于郑州市北四环的“绿都青云叙”项目。该项目的大股东为郑州绿都地产集团股份有限公司（下称“绿都地产”），绿都地产则为宇通集团旗下公司。
开盘初期，由于绿都青云叙所在的惠济区北片区盘少房缺，该项目曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价，但9月30日晚，该项目却突然传出大幅度降价信息。
10月1日上午，当第一财经记者赶赴该项目时发现，整个售楼部已经被闻讯而至的购房者站满，精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格，则意味着相比此前的房价，已经至少下降了2000元/㎡。
伴随着绿都青云叙降价，与之处于同一片区的融创运河源项目也开启降价模式，直接甩出了精装12500元/㎡的价格。
之后，位于郑州市中心城区的融创蘭园、位于西三环的融创御湖宸院以及位于南四环的融创城等融创旗下项目，全面开始降价。
融创御湖宸院更是先后推出降价、送车位、送精装修、送最新款iPhone13等多套优惠“组合拳”，吸引购房者。
降价的飓风随之横扫了郑州的地产圈。
“十一”黄金周第二天，即10月2日，郑州地产圈又被另一则降价信息沸腾了：位于郑州市经开物流园区、原价9500-9600元/㎡的路劲正荣悦东园项目，直降2000元，将房价降至7500元/㎡，还带精装修——这个价格，甚至还不及河南一些地市的房价，该项目由路劲地产与正荣地产共同开发，项目总占地36亩，规划了6栋高层。而该项目门前原本宽敞的道路，很快被购房者的车辆挤满了。
随后，更多楼盘加入了降价大军：位于郑州市西三环的金科中原项目，原价13500元/平方米，很快将均价降至11500元/平方米；位于郑州市南三环的鑫苑紫金府项目，一度将房价由14000元降至12800元，还附送车位；鑫苑远洋臻园项目，也一度将单价降至1万元以下，同样附送车位……
一时间，“十一”假期的郑州房地产市场，被到处弥漫的特价房、降价房熏得火热：一些原价13000元的项目，降价至11500元；一些原价19000元的项目，降价至15500元；而另一些原本在1万元以上的项目，则干脆一杆子撸到底，直接降价至万元以下，还有一些正在销售的项目，由于担心前期购买的业主可能会因降价维权，也羞羞答答地以“工抵房”名义到处宣传、兜售。
某楼盘的置业计划书，可看出其优惠力度有多大
又见首付分期
一些项目甚至喊出了“首付4.1万，置业大郑州”的口号。
在位于郑州市西四环的一个项目内，置业顾问告诉记者，其中一个总面积89㎡、总房价80万的房子，首付仅需41090元即可买到，“首付你先付5%，剩下的，每次付5万，两年内付清就行。”而按照30%的正常首付比例，该房子的首付应该为24万元。
此起彼伏的降价，甚至让本计划在“十一”期间入手新房的冯刚陷入犹豫不决：房价，还不会降？要不要再等等看？降价的楼盘，品质会不会缩水，能不能买？
可是，冯刚不知道的是，不断被击穿底线的降价，甚至连一些地产从业者都开始表示看不懂了。
在郑州市远郊某地产项目担任营销负责人的王亚军告诉第一财经记者，眼下的这种大幅度降价，在他20多年的从业经历中，只见过两回，一次是2008年，金融危机爆发之后；另一次就是现在。
“降价是为了促销，但再降，你也不能亏到本里吧？”王亚军说，做生意，可能有薄利多销，但眼下这种“往本里亏”的促销，却是他此前从未经历过的。以王亚军所在的这个项目为例，按照拿地价、建筑成本等投模测算，该项目的成本价，应为9000多元/㎡，但现在，他们售楼部的对外售价仅有8000多元/㎡——这意味着，每卖出一个㎡，就要亏损近1000元。
但是，王亚军却不得不降，“潜在的购房客户就这么多，你不降，客户就可能会成为人家的客户，你降了，才有机会把房子卖出去，把现金流回收回来。”王亚军说，这是他们老板安慰他们这些员工的话，但也从侧面反映了公司的现金流之紧张，实际上，为了融资，他所在公司已经向内部员工开出了年化15%的高息。
降价的房子能买吗？
事实上，这轮降价并非单单的“十一促销”才有，早在今年8月，包括绿地花语城等在内的一些地产项目便因先后大幅度降价在郑州引起关注。
位于郑州市管南片区的绿地花语城项目，最高峰时，曾卖出过13500元/㎡的高价，但今年8月，却突然大幅度降至65折销售，随后，一些当地开发商也以送车位、返现金等方式跟进。
随后，郑州市场上动辄每平方米降幅达几百上千元的项目不断涌现。
降价的楼盘，能不能买？
当第一财经记者将冯刚的上述问题转述给王亚军时，他解释说，目前，在郑州市场，大多数正在降价的项目，可以归结为三类：第一种是，项目原本不愁销售，但为了能在年底前快速回笼资金，利用“十一”周期，通过降价让利，尽快完成年度楼盘目标的楼盘，也能消化掉一些楼层不好、采光不好的鸡肋房源；第二种是，由于公司现金流紧张，一直在小范围内以“工抵房”、“内部团购”等名义搞特价，这次干脆“浑水摸鱼”，以“顺应市场”的名义公开降价；第三种则是，公司的资金链实际上已经处于濒临断裂状态，项目公司也近乎停工，干脆在“十一”期间豪赌一番，希望能通过大幅度降价，换回部分现金流，以求得继续苟延残喘的机会。
“这么一番分析下来，你就能发现，买第一种，可能户型、采光确实不好，但烂尾的可能性，还是小一些。”王亚军建议说，如果确实有购房需求，那就购买第一种，尽量不买第二种，坚决不碰第三种。“如果你买的是第三种，那最后就很可能会房、财两失。房子毕竟也算是一种市场化商品，如果它偏离市场价太多，那就一定有你看不到的硬伤。”
短期效果与未来走向
谈起此次郑州楼市大范围降价的原因，王亚军称，最根本的原因，还是“资金链”。“大如恒大，都遇到了资金链问题，那些名气、实力不如恒大的中小开发商，又能从哪儿融到资金呢？”
数据显示，全国范围内，已经先后有恒大、泰禾、蓝光，协信、华夏幸福、花样年等地产公司先后因债务逾期、资金链短缺等问题，陷入泥淖。
具体到郑州，则先后有中晟地产、名门地产等本土开发商先后因资金链断裂导致旗下多个楼盘停工、烂尾。
为了避免这种困局，降价，便成为最有效的回笼资金的手段之一，至少目前，该手段已从最新公布的郑州楼盘项目热销榜单上，得到了印证。
由克而瑞公布的郑州房地产市场10月第1周热销榜、人气榜（下称“热销榜”“人气榜”）显示，最先打响郑州楼市降价潮的路劲正荣悦东园、绿都青云叙，分别在9月27日到10月3日期间成交270套、200套，其它紧随其后的大多数项目，也因此起彼伏的降价促销，先后售出一些房源。
整个“十一”长假期间，郑州市共计销售了6000余套房源，虽然该数据与2020年同期的近万套无法匹敌，却已经是先后经历洪灾、疫情之后的郑州，给出的最欣慰的答卷了。
接下来，郑州房价会如何走向，降价是否仍将延续？王亚军称，每年的下半年，由于临近春节，不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期，开发商的资金链势必更加紧张，通过降价尽快回笼资金，是这些开发商最大的诉求；再加上郑州先后在7月、8月遭遇洪灾、疫情，都曾先后影响楼盘销售，临近年底，很多项目为了能够完成销售目标，也会推出特价房源促销。
山川秀美 发表于 2021-10-10 15:00
你生活在咱大浙江，长江三角洲……
劫富济贫利物浦 发表于 2021-10-10 15:05
你别急啊，马上就4000精装修了，你也买得起了
复泡沫 发表于 2021-10-10 15:11
嘉兴海宁海盐国庆促销可厉害了，因为你不关心所以也不知道现在的行情
复泡沫 发表于 2021-10-10 15:11
嘉兴海宁海盐国庆促销可厉害了，因为你不关心所以也不知道现在的行情
昨夜风 发表于 2021-10-10 15:31
人口负增长，房产税马上要出了，国家提倡房住不炒，还有双减政策，认为房价还会涨吗？
山川秀美 发表于 2021-10-10 15:00
你生活在咱大浙江，长江三角洲……
山川秀美 发表于 2021-10-10 15:14
要学习嵊州人小富即安，其他管它干嘛
寻寻密密 发表于 2021-10-10 15:24
降不了，一切都在掌控中，没人买？？？拆一拆不就有了。
南屏风 发表于 2021-10-10 15:28
关键在拆不拆？
面朝大海 发表于 2021-10-10 15:35
内陆和沿海真的有可能是此消彼长的关系
昨夜风 发表于 2021-10-10 15:31
人口负增长，房产税马上要出了，国家提倡房住不炒，还有双减政策，认为房价还会涨吗？
复泡沫 发表于 2021-10-10 15:37
啥都不管你怎么在社会谋幸福呢
梦依然燃烧 发表于 2021-10-10 18:04
新昌回山搞个小区估计精装修3-4000就可以了，然后别的地方会说你看新昌本来2万的，现在只要3-4000就可以买 ...
东方朩 发表于 2021-10-10 16:51
融创森与海在临浦镇下面某个村里，14000买个空无一人的鬼小区
来了吸几口 发表于 2021-10-10 19:08
他们是想看自己觉得舒服的东西，而不想你来挑战他们的认知
复泡沫 发表于 2021-10-10 20:37
杭州市政府到绍兴市政府也只要55公里，你家回山就不要来比喻了。
昨夜风 发表于 2021-10-10 15:31
人口负增长，房产税马上要出了，国家提倡房住不炒，还有双减政策，认为房价还会涨吗？
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灰蹋猫 发表于 2021-10-11 08:54
我只想知道上石演的这个盘会发展到什么地步
阿拉新昌囊 发表于 2021-10-11 10:39
你又没钱买，关注干啥
阿拉新昌囊 发表于 2021-10-11 10:39
你又没钱买，关注干啥
山高任鱼游 发表于 2021-10-10 22:02
人工在涨，原材料在涨，土地越来越稀缺，人民币在乏值，你说房价会降吗？
灰蹋猫 发表于 2021-10-11 12:12
牛，你还知道我有没有钱？
复泡沫 发表于 2021-10-10 20:40
他们咬定新昌房价全省垫底，不可能会跌的。
山高任鱼游 发表于 2021-10-11 20:10
跌不跌看上石演——锦上云山府
复泡沫 发表于 2021-10-11 19:54
你已经被中介洗脑了
山高任鱼游 发表于 2021-10-11 20:14
看新昌，不要看全国，拭目以待
xuya1205 发表于 2021-10-11 20:19
现在是为了防经济过热,防经济危机在控制流动性,现在有钱的人现金拿手上无处投资,开发商不敢拿地,工厂又停 ...
复泡沫 发表于 2021-10-11 20:19
房价组成最高的是土地而不是建材人工等建安成本，与高昂的房价相比2000-3000的建安成本算个啥
山高任鱼游 发表于 2021-10-11 20:30
这个知道，土拍高，房价相对高，新昌范围最多保持稳定，不会降的
复泡沫 发表于 2021-10-11 20:32
不要妄下结论，你不是新昌主宰
阿拉新昌囊 发表于 2021-10-11 20:09
你这样的眼界，怎么可能是那种见过世面的人。
火热的夏天 发表于 2021-10-11 22:05
新昌二手房不是已经在跌了
山高任鱼游 发表于 2021-10-10 22:02
人工在涨，原材料在涨，土地越来越稀缺，人民币在乏值，你说房价会降吗？
复泡沫 发表于 2021-10-11 20:32
不要妄下结论，你不是新昌主宰
东方朩 发表于 2021-10-12 08:50
涨3000你们就看不见，
跌500纷纷出来嚷嚷崩盘崩盘
天下小人 发表于 2021-10-12 11:05
粮食今年涨不，猪肉价格跌不，实际上所有商品价格是市场决定的
那一片云彩 发表于 2021-10-12 11:22
还在盼跌的人是看不清形势吗？维稳知道不，没有另外的圈钱池不可能放弃房产的。
那一片云彩 发表于 2021-10-12 11:22
还在盼跌的人是看不清形势吗？维稳知道不，没有另外的圈钱池不可能放弃房产的。
雪莉Y 发表于 2021-10-12 14:56
不管外面怎么降，新昌就是不降，能把它咋滴。除非大家都不买，熬一熬
雪莉Y 发表于 2021-10-12 14:56
不管外面怎么降，新昌就是不降，能把它咋滴。除非大家都不买，熬一熬
复泡沫 发表于 2021-10-10 15:55
上海深圳的近期房价了解一下，都被调整的有人跳楼了
那一片云彩 发表于 2021-10-12 11:22
还在盼跌的人是看不清形势吗？维稳知道不，没有另外的圈钱池不可能放弃房产的。
灰蹋猫 发表于 2021-10-11 08:54
我只想知道上石演的这个盘会发展到什么地步
奥飞动漫 发表于 2021-10-12 21:53
不要想着跌 房价是不会大跌 大跌就是金融次贷危机 关乎国家稳定 政府是不会让跌的，很多城市限跌救市就能看出 房价只会平稳上升
复泡沫 发表于 2021-10-12 21:57
你这话说的，新房限价就是政策降价，杭州红盘比周边二手房低1-2万，叫不叫大跌，所以要摇号，照顾无房户
复泡沫 发表于 2021-10-12 21:57
你这话说的，新房限价就是政策降价，杭州红盘比周边二手房低1-2万，叫不叫大跌，所以要摇号，照顾无房户
复泡沫 发表于 2021-10-12 21:57
你这话说的，新房限价就是政策降价，杭州红盘比周边二手房低1-2万，叫不叫大跌，所以要摇号，照顾无房户
复泡沫 发表于 2021-10-10 20:40
他们咬定新昌房价全省垫底，不可能会跌的。
再见小月牙 发表于 2021-10-12 22:19
这个还是看供需关系的。拆迁多拆点，房价还要涨
奥飞动漫 发表于 2021-10-12 22:21
报备价懂吗 售价不能高于报备价 就是因为涨的太快 新房 跟周边二手房价格倒挂了
命已注定 发表于 2021-10-13 12:04
楼主也是。人家这是销售的套路，让你以为房子降价了现在买划算！粗一看好像是很便宜，但你仔细分析下，都是 ...
奥飞动漫 发表于 2021-10-12 22:18
知道为什么会低于周边一两万吗 那是房价涨的太快 开发商卖房价格是要政府报备的 不能高于报备价
那一片云彩 发表于 2021-10-12 11:22
还在盼跌的人是看不清形势吗？维稳知道不，没有另外的圈钱池不可能放弃房产的。
梦依然燃烧 发表于 2021-10-10 18:04
新昌回山搞个小区估计精装修3-4000就可以了，然后别的地方会说你看新昌本来2万的，现在只要3-4000就可以买到
寻寻密密 发表于 2021-10-10 15:24
降不了，一切都在掌控中，没人买？？？拆一拆不就有了。
复泡沫 发表于 2021-10-13 20:34
我微信朋友圈中介每天会发很多信息，房子太多了拼了命在推销，提醒一下新昌人不要只盯牢出生的一块地，外面世界很大。
2，套牢的海景房是威海乳山一片的，青岛海景房烂尾你想太多了
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