一份二手房买卖合同引发的纠纷

容议员 · 发表于 2022-3-3 08:46:01

【案情简介】

2021年3月12日，被告A、B及被告C欲向原告购买座落于七星街道大道西路的房屋。双方协商一致后由俞某以及原告D与被告A订立了《二手房买卖合同》一份。合同约定，房屋价款为105万元，2021年4月5日前支付首付款15万元，剩余房款在办理过户手续后15天内办理贷款，贷款发放后立即付清，并保证若因乙方信用问题等原因不能办理贷款的，在产权过户后30天内自行补足余款。因涉案房屋登记在原告D以及其父母名下，而涉案房屋实际买方为被告A以及被告C。因此双方于2021年4月16日在不动产登记中心办理过户时，订立了《浙江省二手房买卖合同》一份，并办理了产权变更登记手续。但A至今只支付25万元房款，其余未支付。

2021年6月16日，原告D突然收到法院腾空公告，要求其于2021年7月2日前迁出位于七星街道大道西路的房屋。原告D才发现被告A及B早在签订房屋买卖合同前便因负债70余万元与他人纠纷成讼。

根据双方合同约定，被告应在办理过户手续后申请银行贷款，并付清购房款，但被告A因巨额债务纠纷被人民法院采取强制执行措施，涉案房屋也已被人民法院查封，不可能按照合同取得银行贷款。按照相关法律规定及《二手房买卖合同》约定，被告应立即付清余款80万元并承担相应的违约责任。

【律师观点】

浙江啸天律师事务所吴彩霞

第一，房屋系原告D以及其父母三人共同所有。2021年3月12日，原告D以及其妻子俞某与被告A进行房屋买卖的磋商，将具体的房款、付款方式、违约责任都进行了约定，并约定另行订立的房产买卖合同与本合同不一致的，以本合同为准。虽然原告D无权对其父母所有的房屋份额进行处分，但是从《浙江省二手房买卖合同》的订立来看，系其父母原告对D处分房屋的行为进行的追认。因此，根据合同内容和相关法律规定，能确认房屋卖方的主体。

第二，涉案房屋系二被告购买。涉案房屋交易不仅进行了备案登记，更完成了不动产所有权过户登记。从不动产所有权登记显示以及《浙江省二手房买卖合同》的买方登记，再结合被告A支付了20万元，C支付了5万元的付款情况，也能明确涉案房屋系二被告共同购买。

第三，具体权利义务应当参照第一份二手房买卖合同。两份合同相比较，付款义务、违约责任都是第一份二手房买卖合同约定的更为详细；其次第一份二手房买卖合同中第十五条约定了“另行订立的房产买卖合同与本合同不一致的，以本合同为准”，该条款的目的在于明确双方之间的权利义务参照本次合同执行。

综上，双方之间订立的合同，明确了合同的买卖主体，也明确了权利义务条款参照第一份合同执行，两份合同均有效。

其次，原告方为诉讼支出的违约金、律师费、财保保险的损失应当由被告支出。

第一，合同约定需要被告承担。第一份合同中的第七条违约责任第一款，乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式时，应付逾期部分的房款按每日千分之三计算违约金，并承担甲方实现债权的诉讼费、律师费、财产保全担保费等合理费用。原告被告于2021年4月16日办理了不动产过户登记，按照合同约定，被告保证在产权过户后30天内自行解决房屋余款，即2021年5月16日应当支付剩余房款，但是被告至今未支付剩余房款，被告行为违反合同约定，应当承担违约责任。本案中的违约金是用笔书写的，而非格式条款，对原被告双方均有约束力，因此被告应当支付违约金。

律师费收取按照浙江省律师收费标准计算，合同标的在800000元的，收费区间在38000-47000元，原告方支付的律师费是在合理的收费区间；另外，原告为诉讼支出的诉讼保全担保费也应当由被告方承担。

第二，法律规定合理支出由被告承担。《民法典》第591条第二款规定，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

综上，被告违反合同约定，至今未支付剩余房款的行为已构成重大违约。原告为维护自身权利支出的合理费用按照合同约定，以及法律规定应当由被告方承担。

【判决结果】

双方达成调解协议，被告愿意支付剩余房款，并承担相应违约责任。调解内容与判决结果大致一样，调解书生效时间更早于判决，对于原告方来说是最好的裁判结果。最后，本案历经拍卖等程序，原告方全部拿到剩余房款与相关损失。

来源：今日新昌

你禁锢的温度 · 发表于 2022-3-3 09:22:17

好的

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向北而居 · 发表于 2022-3-3 15:53:52

啧啧啧啧

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