疫情期间房租怎么付？违约金是否给？绍兴中院再出重磅审理意见

新昌律师章坚

    为充分发挥民事审判职能作用，妥善处理涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷，促进房屋租赁市场健康稳定发展，现提出以下意见。


1、树立利益平衡理念，促进租赁市场健康稳定发展
    全市法院在审理涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷案件时，应树立利益平衡理念，综合考虑疫情对租赁双方的影响，既要注重保障出租人的合法收益，也要考虑承租人未能实际使用租赁物造成的损失，尤其是对经营性用房的承租人，要积极创造条件推动其尽快复工复产，努力在保障合法收益、促进经济发展、维护市场稳定之间实现互利共赢。


2、从严把握解除条件，鼓励合同继续履行
    维护合同关系的稳定性。对受疫情影响但符合继续履行条件的经营性房屋租赁合同，当事人要求解除合同的，一般不予支持。
    引导当事人就租金支付延展期、减免违约金、延长租赁期等重新协商，鼓励双方继续履行。
    一方可以履行而拒绝履行的，另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求其承担相应违约责任。
    对因疫情原因导致无法实现房屋租赁合同目的的，承租人可以要求解除合同。


3、准确适用不可抗力，合理界定免责要件
    严格审查疫情或防控措施是否阻碍房屋租赁合同的履行。
    在认定不可抗力时，需综合考虑疫情给经营或居住功能带来的实际影响、影响大小、因果关系等因素。
    对于疫情发生前已存在欠交租金等违约行为，当事人以不可抗力为由要求免除违约责任的，不予支持。
    疫情发生后才签订房屋租赁合同，且防控措施未发生实质性变化的，当事人以不可抗力要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。
    因承租人违反疫情防控政策，导致租赁房屋无法正常使用或租赁房屋无法正常使用期限延长的，仍应按照合同约定支付该期间的租金。


4注意区分风险类型，审慎适用情势变更
    对于经营性房屋租赁合同，要合理区分情势变更与商业风险。
    对于政府并未明令暂停营业的行业、企业，因疫情对经营造成较大影响，承租人可以主张情势变更，要求出租人减免部分租金。
    但在判断是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远超正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，谨慎识别情势变更，合理判定租金减免范围。


5、依法适用诚信原则，妥善认定附随义务
    当事人以不可抗力为由主张部分或全部免除责任的，仍应提供证据证明其已尽到通知义务，以减轻可能给对方造成的损失。
    鼓励受疫情影响的合同当事人采取多种手段尽量减少损失，依法支持当事人为防止损失扩大而支出的合理费用，当事人违约后对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
    承租人被釆取强制隔离或其他限制措施期间，租赁期限届满的，双方不能就续租达成一致意见的，出租人应当妥善保管承租人在租赁房屋中的物品。
    出租人未按有关疫情防控要求履行申报承租人信息、告知承租人延迟返程等义务，致使承租人无法使用租赁房屋的，出租人应当承担相应的责任。


6、综合考量具体情形，合理确定租金减免范围
    对于仍在使用租赁物经营的，要具体分析疫情对其经营的影响大小、因果关系等酌情减免部分租金。
    对于经营影响较小或属正常商业风险的，一般不应予以减免。
    对于居住型租房，疫情未实际性影响居住使用功能的，不应予以减免。
    因疫情原因造成承租人未能享受居住利益的，可减免不能使用租赁物期间的租金。
    在具体操作中，可根据公平原则视情适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，平衡各方利益。


7、优化网上服务功能，及时便捷化解纠纷
    加强网上诉讼服务的宣传引导，提高疫情防控期间网上诉讼服务的接受度和首选率。
    综合运用移动微法院、ODR、智能送达等平台，推动诉讼事项远程办理。优化办案模式，大力推进网上立案、在线调解、线上庭审，促使纠纷及时高效处理，避免因疫情原因造成房屋闲置损失扩大。


8、坚持发展新时代“枫桥经验”，推动纠纷源头治理
    加强与房产行政主管部门的对接协调，发挥部门协作联动优势。
    积极发挥人民调解委员会、房地产中介行业协会等各类社会组织和专业团体的作用，加大纠纷化解力度，引导双方同舟共济、共克时艰。
    强化法治宣传，通过以案释法、法律推送、法官解读等形式，开展法律知识宣传和法律风险提示，引导租赁各方规范自身行为。
    加强信息报送和问题研判，适时提出针对性的司法建议。