其实，政府应该限制广荟这种注册一百万的公司来拿几十亿的开发房产

山寨工程 · 发表于 2021-5-11 21:02:05

杭州广荟房地产开发有限公司虽然是广宇集团的子公司，但是，它的目的很明确。

房企为什么不用母公司开发项目？
01
有利于规避风险：
用项目公司开发地块能够把风险降到最低，波及范围降到最小。
比如：一个正在开发的项目在经营过程中出现了资金和债务问题，现金流无法延续开发或者资不抵债的状况，造成了比较难以挽回的损失。
这时候开发主体的公司可以依法申请破产，把造成的损失降低在子公司范围内，原则上不会影响上一级乃至母公司的经营状况。这个公司的股东、法人及高管只承担有限连带责任。
还有一个风险就是，当地政府年检都会对开发商进行资质的评级，包括是否有违规开发或对于不符合原定的资质条件，由原资质审批部门予以降级，从而影响开发商的报批、融资额度等等，或者直接注销**。这个时候就需要子公司、项目公司这样的身份出现，能够使风险波及范围降低。
02
有利于再交易：
先跟大家科普一个Tip，划重点！
除了国家人民政府，任何公司、组织或个人都不可以进行土地“使用权”的买卖，招拍挂得到的土地属于国有，不属于任何单位或个人。
所以，如果一个企业想以“再交易”的形式进行土地开发，只有两种方式可以获得目标土地的开发权：
1、股权收购：收购目标公司的股份，得到这块土地的开发权（或按收购的股权比例约定合作模式）。
2、资产收购：直接连着土地及地上建筑物一起收购（前提的开发必须达到总投资额的25%）
如果是本土小企业还好，我直接把公司股权交易给你。但如果是品牌性房企，这块地在母公司的权属下，那么交易起来会很麻烦。
同样，如果有优质的资方或者运营方想合作开发这块土地，这时候就可以把对方股权锁定在子公司级别，从而不会影响母公司的任何决策。
03
便于集团考核：
目前各品牌房企的最高行政机构（集团公司）对项目公司的考核有着十分严格的标准。
比如拿地时候的股东借款什么时候归还？能够为股东创造多大的净利润？实现股东IRR有多少等等 ...
说白了就是，如何最便捷的算清一个项目公司的所有账目，那么就是一个项目公司只干一件事，不要穿插的拿其他土地去进行开发，不利于计算各种时间节点的考核要求。
04
什么情况适合用母公司开发？
那么，什么情况下适合用母公司或者上一级公司的身份去开发经营一个项目呢？
答案是有亏损的情况下，《中华人民共和国企业所得税法》第十八条规定：企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。
就是说如果某一级的公司在开发过程中由于经营不利，造成了公司亏损，这个时候就可以用这个公司去继续开发目标地块，可以在一成程度节省企业所得税的缴纳（企业所得税的收取标准= 该公司的净利润*25%）。
这一项税费收取比例很高了，作为如今的开发房企，已经过了闭眼睛就能轻轻松松赚到40%的净利润时代了，所以每一分钱对于开发商来说都是不能轻易丢掉的利润。