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2023年听到关于“楼市”很多种声音，最多的是几近悲观。 在时代发展的大潮中，你我皆是微不足道的一粒尘埃，作为从业者多年，每每看到有昔日的同事离开这个行业，都不禁感叹：时代的尘埃，落在每个人身上都是一座大山。一直很想写点什么，只是基于我自己的一些感受，说些关于楼市我的看法。
回顾2023年1-5月份的市场数据表现（非官方）：冷热不均，持续分化
成交表现：似乎感觉还不错！ 在经历自2022年7月以来的低迷期后，已经连续8个月单月成交数据未能突破400大关，在3/4月份有了惊人的飞跃增长，站上了5字头。这数据似乎和我们感受到的热度是有偏差的！确实是有偏差！ Ø 2023年5月份累计成交256套房源，成交均价11683元/㎡；5月26日，成交 101套房源，均价8662元/㎡；5月29日，成交37套房源，均价8876元/㎡；5月差异数据138套，实际成交约118套房源； Ø 2023年4月份累计成交552套房源，成交均价10793元/㎡；4月25日，成交68套房源，均价9009元/㎡，4月26日成交54套，均价8563元/㎡，4月27日成交79套，均价8698元/㎡，4月28日成交196套，均价8608元/㎡，4月差异数据397套，实际成交约155套房源； Ø 2023年3月份累计成交566套房源，成交均价11832元/㎡；3月29日，成交206套房源，均价8632元/㎡，3月30日，成交106套房源，均价8711元/㎡，3月差异数据312套房源，实际成交约254套房源。
差异的影响因素总有各种原由，不解读！ 调整后追溯2023年1-5月份的成交量应该是： 这数据好像是对味的。我明显能感觉到3月份每个案场似乎恢复了往日的生机，就像业务员说的很久没有一天接3.5组客户的行情了，意向都还不错！
成交均价： 从图表中可以看到从2022年8月份开始，一直到2023年2月份，单月成交均价都保持一路昂扬的态势。 从市场中去论证： 在22年8月—23年2月这段时间点，主要在售的楼盘：广宇·锦上云山，岙桥里，金辉辉逸云庭，金昌山语鹭，文德上院，文德华府，印象江南，在这期间高价位楼盘（广宇/岙桥里）平衡了相对低价位的印象江南等在售楼盘的成交均价，使得成交均价一直保持在14000元上下； 2023年2月成交均价有了最高点19170元/㎡，2月26日丽晶府高层开盘，同期包括金昌排屋，岙桥里洋房，广宇排屋热销等因素一致推动2月份的成交价格有大幅的上涨；
2023年3-5月，受到偏差数据的影响，成交均价已失去参考的意义，从对各楼盘的成交数据感知，成交价格不会低于15000元/㎡。 1、 从政策层面来说，4月4日新昌县拆改项目住宅房屋征收房票安置实施办法（试行），房票安置最高给与35%的奖励计入房票，新的房票政策无疑给新房市场下了一剂猛药，35%的购房奖励前所未有，而小小一张房票却成为了二手房消化的拦路虎。 2、 从拆迁层面来说，3月24日，新昌县2023年第一期拆改范围公布，随后在3月28日、4月7日、4月14日分别公布了羽林街道，澄潭街道以及南明街道的拆迁红线，配合房票政策，双管齐下希望治愈低迷的楼市。 在这一阶段，丽晶府二期，排屋加推持续热销。丽晶府的脱颖而出似乎在一定程度上振奋刺激了改善客户的购买欲望，金昌山语鹭，昆仑府，文德上院的排屋销售在这一阶段都有不俗的表现，而随着印象江南进入销售尾声，对于成交均价的平衡因素越来越少，成交量价上呈现出缩量上涨的态势。
在2023年1-5月份的成交表现中，有两批黑马十分耀眼！ 分别是地段核心资产和稀缺产品的代表！ 1.排在首位的当属丽晶府。综合地段、产品、配套各项因素来说，这确实是当下置业的安全选择。地段对于项目来说一直很重要，疫情后时代的开发来说更显得地段尤为重要，说白了，卖的好不好，首先看你是不是拿了一块优质的地皮，拿地之初，已经圈进了不少意向客户。七星无疑已经是不可撼动的城市核心，拥有的医疗资源（中医院/人民医院）、商业配套（海洋城，或许在不久的将来我们要叫他万达广场），教育配套（鼓山小学，七星中学学区，鼓山中学，新昌中学，博物馆，天文馆，图书馆，少年宫），景观资源（鼓山公园/滨江沿江绿地）。在户型设置上，也看到了本土房企诚茂20年的开发沉淀后，用心在研究，做好的户型产品。虽然社区不大，166户，但收进的客群质量已经很不错了，抛开投资属性而言，选择在丽晶府安家，是不错的改善选择。高层在售均价17500元/㎡，166套房源目前剩余仅个位数，毫不夸张的说百日清盘！
2.第二批黑马则是金泰·昆仑府。说真的，最初它并没有在我的调研半径里，5月1日昆仑府三期卧龙轩开盘热销让我注意到它！整个5月份的成交表现也是非常喜人，累计成交32套排屋。三期是纯中式合院产品，面积段110-248㎡。这个心理距离很远的项目，在沿着527国道到达后，让我有了改观，到海洋城和中国茶市竟都在15分钟内的距离半径里。它的广告语是“258万起，做有院子的主人”，排屋是大多数人的终极置业，中式，纯墅区，在市场中确实占尽了“稀缺”的属性，低总价更是下定的关键因素，极具性价比的满足了客户对中式合院的想象以及对有天有地生活的向往，同样抛开投资属性而言，这个家是可以打动到客户的。
成交是最直观的市场表现，但还不能完全构成你是否当下置业的理由，也不能简单地去判断楼市是否低迷，这只是在房票滋养下的新房市场的简单体现，更隐晦的是二手房在房票领域被束缚手脚的无奈状态。房票仅限用于购买新房的初衷是圈住这些拆迁户们去消化新房，阻断房票流入二手房的短期内已经有了数据的表现，随着市场呈现出的分化、二手房流通受阻的局面，并没有让新房的日子变得好过，却进一步陷入到步履维艰的境地。一手新房，二手房就像是楼市的双脚，捆住了任一只脚，都行走艰难！
在国进民退的时代大潮中，民营房企的光环在慢慢褪去，肆意生长的经济属性在逐步削弱，蜕变的过程总是煎熬，也关系到你我，这并不意味着所有的改变都要一蹴而就！刚需的置业需求，刚改的改善需求依然还在，不是你说一句“房地产不行了”，市场就要呈现给你量价齐跌的“美好”景象，缩量上涨的状态还在持续，核心地段的资产依然保值，也具有流通属性，稀缺的产品仍旧卖到脱销。
21年错过的华鸿玺园，你不必去质疑它交付后在二手市场的流通属性，因为已经告罄，14500的成交均价在仅2年的时间里，同类型产品已经悄然上涨了3000；你也不必去酸它有价无市，有的人置业只是图个环境还不错的家！锦上添花的是它正好在城市的核心！至关重要的是，有个舒适的家！ （仅代表个人观点，数据来源市场调研）
原标题：房票滋养的新房市场众生相
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发表于 2023-5-31 16:58:50
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