地面停车位是否属于开发商？新昌一案入选省高级人民法院案例指导

捕月记 · 发表于 2022-11-15 08:39:34

新昌县人民法院妥善审结“新昌县某房地产有限公司诉新昌县某小区业主委员会车位纠纷案”，该案例成功入选浙江省高级人民法院第55期《案例指导》。

裁判要旨
在住宅楼小区，只有规划的地面停车位属于开发商所有的情况下，开发商才可通过出售、附赠或出租等约定方式进行处分，否则，在共有土地范围内的地面停车位权属随着建筑物区分所有权专有部分移转而移转，开发商对该地面停车位不再享有处分权。

案情简介原告房地产公司是该小区的建设单位。2014年10月，房地产公司取得建设工程规划许可证，具体内容为建筑住宅楼4幢、地下一层地上七层。
原告房地产公司诉称，小区建成后，59个地上车位和植草砖车位经县自然资源和规划局、县测绘中心等部门验收合格。原告认为这59个车位是通过竞标出让土地后开发建设，应归属于原告。此外，房地产开发公司与买受人签订的商品房买卖合同第四条对建筑区划内车位问题作出约定，即规划用于停放汽车的地上及地下车位使用权、车库使用权、车棚使用权属于出卖人。被告小区业委会辩称，本案中的地面停车位仅是利用了小区公共场地的土地使用权，属于原告依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权范畴，其权益应当属于全体小区业主，原告无权主张相应权利。另查明，涉案59个地上车位面积均未计入建筑面积，均不能办理产权登记手续。原、被告对车位使用权归属产生争议，致本案纠纷产生。
法院认为

新昌县人民法院经审理认为，开发商按照规划建设的地面停车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。规划内车库车位是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产。本案中，房地产公司主张的59个地面车位，虽在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利。且该59个车位未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。地上车位有别于地下车位，未形成新的使用空间，房地产开发公司也无额外成本投入，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或者其他场地，应认定属于业主共有。房地产开发公司不能以出售、附赠或者出租等方式进行处分。据此，新昌县人民法院判决驳回了房地产公司的诉讼请求。房地产公司不服一审判决，向绍兴市中级人民法院上诉。绍兴市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
简评
本案讼争的59个地面车位虽经过建筑规划，但规划仅是从行政管理要求的角度确定了开发商的建设义务，是为了满足全体业主日常生活及公共使用需要而保障设置的规定数量或比例的停车设施，其初衷是为了防止开发商过度建造以及保障业主生活使用之便利，而非让开发商以出卖等方式获利。因此，不能一概认定经过规划的地面车位其权属就于开发商所有。该59个地面停车位未计入小区的建筑面积，虽然房地产开发公司在建造小区时成为建设用地使用权人，但在小区商品房建成后出售前，开发商对该59个地面停车位的建设用地使用权未进行单独登记。因此在开发商对该59个地面停车位未取得所有权的情况下，随着小区商品房开始出售，建筑物区分所有权即刻产生，地面车位涉及的共有部分所有权随专有部分移转而移转，开发商对地面停车位不再享有处分权。

来源：新昌法院

原标题：喜报！新昌法院一案例入选浙江省高级人民法院案例指导